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Immobilienverkehr

Wertermittlung

Verkehrswertermittlung

Die Verkehrswertermittlung kann durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (Bestellt durch zuständige Kammer z.B. IHK, Handwerkskammer) oder durch die Gutachterausschüsse (Bestellung durch die höhere Verwaltungsbehörde) vorgenommen werden.

Gutachterausschuss

Neutrale, selbstständige, unabhängige Einrichtung des Landes. Wird durch die höhere Verwaltungsbehörde bestellt. Aufgaben: Erstellung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken, Führung einer Kaufpreissammlung, Ermittlung von Bodenrichtwerten

Wertermittlung von unbebauten Grundstücken

Um eine Wertermittlung von unbebauten Grundstücken vorzunehmen gibt es drei Möglichkeiten: 1. Unmittelbarer Preisvergleich durch Kaufpreise von Vergleichsgrundstücken. Die Grundlage sind Vergleichsgrundstücke. Folgende Merkmale sind zu bewerten: Grundstücksgröße, grundstücksbezogene Rechte, Baulasten, Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit etc. 2. Mittelbarer Preisvergleich durch geeignete Bodenrichtwerte (Lagewerte). Die Grundlage ist die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. 3. Bodenwertermittlung aus dem zu erwartenden Ertrag. Diese Ermittlung wird nur vorgenommen, wenn keine Vergleichsgrundstücke und keine Bodenrichtwerte vorhanden sind.

Wertermittlung von bebauten Grundstücken /Ermittlung des Verkehrswertes

Es gibt drei Wertermittlungsverfahren um eine Wertermittlung von bebauten Grundstücken vorzunehmen: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren.

Vergleichswertverfahren

Die Grundlage sind Kaufpreise von vergleichbaren Grundstücken. Es muss eine ausreichende Anzahl vorhanden sein. Mindestens müssen folgende Merkmale übereinstimmen: Gebäudeart und –Nutzung, Baujahr und Bauweise, Zustand, besondere Ausstattung, Außenanlagen. Die Verkäufe (Vergleichsobjekte) müssen um den Wertermittlungsstichtag angefallen sein.

Sachwertverfahren

Es wird der Bodenwert, der Herstellungswert der baulichen Anlagen und der Wert der sonstigen Anlagen getrennt voneinander ermittelt und zum Sachwert zusammengefasst. Nach der Korrektur durch Marktfaktoren ergibt sich der Verkehrswert. Der Bodenwert wird i.d.R. im Vergleichswertverfahren ermittelt. Beim dem Herstellungswert der baulichen Anlagen muss folgendes berücksichtigt werden: Wertminderung wegen Alters, Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden, Sonstige wertbeeinflussende Umstände (Modernisierungen). Das Gebäude, bauliche Außenanlagen, besondere Betriebseinrichtungen zählen zu den baulichen Anlagen. Sonstige Anlagen sind nur außergewöhnliche Anlagen z.B. parkähnliche Gärten.

Ertragswertverfahren

Es werden der Bodenwert und der Ertragswert der baulichen Anlagen getrennt voneinander ermittelt und zum Ertragswert zusammengefasst. Nach der Korrektur durch Marktfaktoren ergibt sich der Verkehrswert. Der Bodenwert wird i.d.R. im Vergleichswertverfahren ermittelt. Das Ertragswertverfahren wird für Objekte benutzt mit sicheren Einkünften Bsp.: Mehrfamilienhäuser und gewerbliche genutzte Objekte, Zinshäuser.

Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert der Grundstücke im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.

Verkehrswert

Preis, der sich zum Bewertungsstichtag im Normalfall (im gewöhnlichen Geschäftsverkehr), also ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse ergibt. Objektive Faktoren, wie Art, Größe, Lage, Qualität, Alter werden hingegen berücksichtigt.

Anlässe zur Bewertung von Grundstücken

Kauf/Verkauf, Zwangsversteigerung, Erbfall, erhebliche Auseinandersetzungen, Nießbrauch, Finanzierung/Beleihung.

Kaufpreissammlung

Jeder Vertrag in Sachen Eigentumsübertragung an einem Grundstück ist vom Notar in Abschrift dem Gutachterausschluss zu übermitteln. Die Kaufpreissammlung darf nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden, sowie Gerichten und Staatsanwaltschaften. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind nur bei berechtigen Interesse zu erteilen.

Bodenrichtwerte

Auf Grund der Kaufpreissammlung sind für jedes Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte für den Boden zu ermitteln. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.

Grundbuch

Amtlich, öffentliches Verzeichnis von Grundstücken (in schriftlicher bzw. elektronischer Form). Eigentumsverhältnisse, Rechte und Lasten sind rechtlich verbindlich erfasst. Zweck: Die Eintragung ins Grundbuch ist die Voraussetzung für Kauf des Grundstücks, das Grundbuch verschafft hohe rechtliche Sicherheit der Vertragsparteien, es ist die Grundlage für die Absicherung des Kreditgebers, es gibt Auskunft über das Grundstück. Grundbuch = Lebenslauf eines Grundstücks.

Formelles Grundbuchrecht

Das formelle Grundbuchrecht (GBO) regelt das Grundbucheinsichtsrecht, die Grundbuchsachen, die Einrichtung des Grundbuches

Sachliches Grundbuchrecht (BGB)

Das sachliche (materielles) Grundbuchrecht regelt das Wesen, Inhalt der Rechte am Grundstück Bsp.: Belastungen.

Grundbuchaufbau

1. Titelblatt: Angabe des Amtsgerichtes, Angabe des Grundbuchbezirkes, Nummer des Blattes, evtl. Teileigentumsgrundbuch als Zusatz, Erbbaugrundbuch

2. Bestandsverzeichnis: Bezeichnung des Grundstücks und der mit dem Eigentum verbundenen Rechten, Beschreibung in wirtschaftlicher Hinsicht des Grundstücks, Äußere Merkmals: Gemarkung, Flur, Flurstück, Lage, Größe, Bestand und Zuschreibung: ob es durch Teilung oder Vereinigung entstanden ist, Abschreibungen: Übertragung des Grundstücks(teils) in ein anderes Grundbuchblatt

3. Abteilung I: Eintragung des Eigentümers, Eintragung des Rechtsgrundes beim Erwerb (z.B. Auflassung, Erbfolge, Versteigerung)

4. Abteilung II: Lasten und Beschränkungen: Bsp.: Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Erbbaurechte, Reallasten, Auflassungsvormerkungen und Veränderungen und Löschungen dieser

5. Abteilung III: Grundpfandrechte wie, Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden und Veränderungen und Löschungen, Vormerkungen dieser.

Grundbucheintragungsverfahren

Eintragungsantrag eines Berechtigten, Bewilligung der Eintragung durch den Betroffenen, Eintragung des Berechtigten. Ein Eintragungsantrag kann nur von einem Berechtigten erfolgen und ist formfrei möglich. Eine Eintragungsbewilligung erfordert ein Nachweis der Bewilligung durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde. Eintragungsfähig: Eigentum, Dienstbarkeiten, Reallasten, Vorkaufsrechte, Grundpfandrechte. Nicht Eintragungsfähig: Schuldrechtliche Verhältnisse, persönliche Eigenschaften.

Einsicht in das Grundbuch

Bei berechtigten Interesse. Bsp.: Kaufinteresse bei fortschreitenden Verhandlungen, Beschränkung auf bestimmte Abteilungen, Ausdruck möglich.

Lasten und Beschränkungen

Lasten und Beschränkungen sind in Abteilung II im Grundbuch eingetragen. Beispiele: Nießbrauch, Wohnungsrecht, Dauerwohn-Nutzungsrecht, Grunddienstbarkeiten.

Grunddienstbarkeiten

Grunddienstbarkeiten betreffen immer ein dienendes und ein herrschendes Grundstück. Das dienende Grundstück muss entweder dulden, unterlassen oder verzichten, zum Vorteil des herrschenden Grundstücks. Dulden: Vorteilhaftes, regelmäßiges Nutzen z.B. Wegerecht. Unterlassen: Bestimmte Handlungen unterlassen z.B. kein Gewerbe ausüben. Verzicht: Verzicht auf Ausübung eines Rechts z.B. Nachbarschaftsrechte, wie eigentlich zu hohe Bäume des Nachbars. Abgrenzung: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Inhaltlich wie bei der Grunddienstbarkeit, nur dass es für eine Person (auch juristische Person) gilt, unabhängig ob die Person Eigentümer eines Grundstück ist. Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nicht übertragbar und unverderblich.

Wohnungsrecht

Nutzung eines Gebäudes gang oder teilweise für Berechtigten unter Ausschluss des Eigentümers. Ein Wohnungsrecht ist nicht vererblich, veräußerbar oder vermietbar. Außerdem gilt ein Gewerbeverbot. Bsp.: Eltern schenken ihrer Tochter ihr Haus und behalten sich im 1 Obergeschoss Wohnungsrecht auf Lebenszeit vor. Vorteil: Eine Kündigung der Tochter ist unzulässig.

Dauerwohn-nutzungsrecht

Wohnungsnutzung einer bestimmten Wohnung, unter Ausschluss des Eigentümers. Das Recht ist vererblich, veräußerbar und eine Vermietung ist möglich.

Nießbrauch

Der Nießbrauchgeber bleibt Eigentümer. Der Nießbrauchnehmer zieht die gesamte Nutzung aus dem Grundstück: Sach- und Rechtsfrüchte. Z.B: Mieteinnahmen und Ernte. Z.B.: Tochter erbt ein Wohnhaus vom Vater. Tochter muss nach Eintritt des Erbfalls der Mutter Nießbrauch auf Lebenszeit bestellen.

Erbbaurecht

Recht Bauwerk auf fremdem Grundstück zu haben. Das Erbbaurecht ist veräußerbar und vererblich. Der Bauwerkeigentümer zahlt dem Grundstückeigentümer für eine bestimmte Laufzeit jährlich einen vereinbarten Erbbauzins. Bei Zahlungsverzug (zwei Jahresbeträge) des Erbbauzinses kann der Grundstückseigentümer Gebrauch vom Heimfallanspruch machen, womit dann das Bauwerk ins Eigentum des Grundstückseigentümers geht.

Reallast

Positive, aktive, wiederkehrende Leistungen müssen erbracht werden. Z.B.: Leibrente, Lieferung von Lebensmitteln, Pflege, Verpflichtung zur Instandhaltung von Bauwerken.

Grundpfandrechte

Grundpfandrechte sind Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden. Sinn: Gläubiger kann sich aus dem Grundstück befriedigen.

Grundstückskaufvertrag

Ein Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung beim Notar.

Beurkundungsfunktionen

Warnfunktion: Soll vor unüberlegten Handlungen schützen, Schutzfunktion: Beratung + Belehrung des Notars, Richtigkeitsgewähr: Wille der Beteiligten soll richtig, vollständig und rechtswirksam wiedergelegt werden, Beweissicherungsfunktion: Durch die notarielle Urkunde

Notar

Der Staat erfüllt die Aufgaben der vorsorgenden Rechtspflege durch die Gerichte (Z.B. Nachlassgericht, Grundbuchamt), aber vor allem durch die Bestellung von Notaren. Als unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes für die Beurkundung von Rechtsvorgängen und anderen Aufgaben auf dem Gebiet der vorsorgenden Rechtspflege werden Notare bestellt. Der Notar ist beauftragt, im eigenen Namen und unter eigener Verantwortung die Angelegenheiten der vorsorgenden Rechtspflege wahrzunehmen. In erster Linie das Beurkundungswesen. Er soll Rechtsvorgänge beurkunden, soweit das Gesetz diese Form vorschreibt. Bsp.: Grundstücksgeschäfte, Schenkungsversprechen, Erbverträge). Weiter soll er beurkunden, wenn die Beurkundung von den Beteiligten gewünscht wird. Die Notartätigkeiten sind Hilfeleistungen bei der Gestaltung der Rechtsbeziehungen. Sie darf der Notar weder für noch gegen einen Beteiligten erbringe, wo eine Einigung durch freiwillige Interessenausgleich nicht möglich ist, finden die Tätigkeiten des Notars Ihr Ende. Er ist ein friedfertiger Jurist.

Notartermin (Kaufvertrag)

1. Identitäten der Vertragsparteien werden festgestellt. 2. Beurkundung, der Willenserklärungen der Vertragsparteien (i.d.R. liest der Notar den Vertragsentwurf vor). 3. Informationen, Belehrungen und Überprüfung der Richtigkeit der Vertragsbestandteile. Der Notar muss sicherstellen, dass die Vertragsparteien die Inhalte verstanden haben. 4. Unterschriften der Vertragsparteien, Unterschrift + Siegelung des Notars.

Verkaufsgegenstand: Grundstück

Grundstück im natürlichen Sinne: Abgegrenzter Teil der Erdoberfläche. Grundstück im katastertechnischen Sinne: natürliche Grundstücke, die in der Flurkarte (Flurstück) unter einer besonderen Nummer aufgeführt werden. Grundstück im Rechtssinn: Grundstücke im katastertechnischen Sinne, die im Grundbuch unter einer Nummer eingetragen sind. Das Eigentum an einem Grundstück ist nicht auf die Erdoberfläche beschränkt, sondern auch der Raum über und unter der Erdoberfläche gehört dazu. Allerdings kann der Eigentümer eines Grundstücks Einwirkungen in der Höhe und in der Tiefe nicht untersagen. Z.B. Überfliegen des Grundstücks von Flugzeugen, Ausbeutung von Kohlevorkommen. Zu einem Grundstück gehören Sachen, die mit dem Grund und Boden fest verbunden sind, wie Gebäude, andere Baulichkeiten wie z.B. Brücken, Mauern. Auch Pflanzen und die Erzeugnisse des Grund und Bodens. Zum Gebäude gehören, die zur Herstellung beigefügten Sachen, wie z.B. Türen, Fenster, Heizkörper, Waschbecken.

Verkaufsgegenstand: Zubehör

Zubehör sind bewegliche Sachen, die nicht fest mit dem Grund und Boden verbunden sind und damit auch nicht Bestandteile der Hauptsache sind. Sie dienen aber dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache. Bsp.: Bei einem landwirtschaftlichen Grundstück sind das die Landmaschinen, beim Garagentor die Fernbedienung, der Heizölvorrat in einem Öltank. Im Zweifel gilt das Zubehör bei einem Grundstücksverkauf mitverkauft.

Verkaufsgegenstand: Scheinbestandteile

Scheinbestandteile, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit Grund und Boden verbunden sind, sind keine Bestandteile des Grundstücks Bsp.: Gerüst, Partyzelt, Wohncontainer.

Verkaufsgegenstand: Rechte an Grundstücken

Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, gelten als Bestandteil des Grundstücks. Bsp.: Wegerecht.

Auflassung

Die Auflassung ist die Willenserklärung des Veräußerers und des Erwerbers, dass sie sich über den Eigentumsübergang vom Veräußerer auf den Erwerber einig sind. Die Auflassung muss von einem Notar beurkundet werden. Der Notar darf die Auflassung nur entgegennahmen, wenn der beurkundete Kaufvertrag vorliegt oder er gleichzeitig von ihm beurkundet wird. Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam. Deshalb gibt es drei Möglichkeiten: 1. Erklärung der Auflassung zusammen mit dem Grundstückskaufvertrag vom Käufer und Verkäufer.2. Erklärung der Auflassung, durch Bevollmächtigte (z.B. Notariatsangestellte). 3. Neuer Termin: Käufer und Verkäufer erscheinen beim Notar und Erklären die Auflassung persönlich. Mit der Auflassung ist der Grundstückskaufvertrag erfüllt.

Notarielle Urkunde

Vertrag über den Grundstücksübergang vom Notar. Die Urkunde liegt u.a. im Grundbuchamt ab.

Notaranderkonto

Treuhandkonto des Notars. D.h. nur der Notar verfügt darüber. Es ist eine Sicherung für Käufer und Verkäufer. Ablauf mit einem Notaranderkonto: Zahlung auf das Notaranderkonto vom Käufer. Der Notar informiert den Verkäufer. Verkäufer erfüllt die Bedingungen im Kaufvertrag. Bsp.: Hausübergabe. Notar überweist Kaufpreis/Anzahlung/Rate an den Verkäufer.

Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung wird in Abt. II des Grundbuches eingetragen und dient der Sicherung des Käufers. Verfügungen, die nach Eintragung einer Vormerkung getroffen werden, können erfolgreich abgewehrt werden. Es ist praktisch eine Grundbuchsperre.

Vorkaufsrecht

Entsteht wenn ein Kaufvertrag mit einem Dritten besteht. Der Vorkaufsberechtigte kann dann zu den Bedingungen in den Kaufvertrag eintreten. Ein vertragliches Vorkaufsrecht ist im Grundbuch eingetragen. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat die Gemeinde immer. Beispiele: 1. Flächen, für die eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist. 2. Grundstücke in einem festgelegten Sanierungsgebiet. 3.In Gebieten, in denen die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht zur Sicherung einer gesonderten städtebaulichen Entwicklung. 4. Die Denkmalschutzgesetze räumen den Gemeinden manchmal Vorkaufsrechte ein. 5. Naturschutz, Forstrecht, Waldrecht.

Übergabe-und Verrechnungstag

Der Kaufpreis wird gezahlt und das Objekt übergeben. Bedingung (i.d.R.) volle Kaufpreiszahlung. Der Besitz, der Nutzen, die Lasten, die Gefahren gehen auf den Käufer über. Besitz: Tatsächliche Herrschaft über das Haus. Nutzen: Bsp.: Mieteinnahmen. Lasten: Grundsteuerrechnungen. Gefahren: Der Käufer erhält das Risiko einer zufälligen Zerstörung Bsp.: Brand.

Genehmigungserfordernisse beim Grundstückskaufvertrag

Beispiele: Genehmigung des Vormundschaftsgericht (gesetzliche Vertreter bei Minderjährigen), Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (die Veräußerung eines land-oder forstwirtschaftlichen nutzbaren Grundstücks bedarf der Genehmigung), Genehmigung nach dem Baugesetzbuch (bei Veräußerungen in förmlich festgestellten Sanierungsgebieten)

Negativbescheinigung

Bescheinigung der Gemeinde, dass gesetzliche Vorkaufsrechte nicht wahrgenommen werden.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Das Finanzamt erteilt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, wenn die Grunderwerbssteuer entrichtet worden ist oder wenn Steuerfreiheit besteht.

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