Gewerbemietvertrag (Formularmietvertrag)
Formularmietvertrag
Der Inhalt wird durch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der einen Vertragspartei (Vermieterseite) geregelt. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen. Also nicht individuell für jeden einzelnen Vertrag ausgehandelt. Individuelle Klauseln haben Vorrang vor den Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Unwirksamkeit bei unangemessener Benachteiligung.
Gewerbe/Geschäftsräume
Räume in denen der Bereich eines Unternehmens abgewickelt wird, die also nicht zu Wohnzwecken dienen. Z. B.: Büro, Praxisräume
Vertragsparteien
Die Bezeichnung der Mietvertragsparteien im Gewerbemietvertrag ist von erheblicher rechtlicher Bedeutung. Der Vermieter sollte dafür Sorge tragen, dass die Mietvertragsparteien der Rechtsform nach zutreffend wiedergegeben werden und sich das Vertretungsverhältnis aus dem Mietvertrag ergibt. Ist die Vermieterseite eine Erbengemeinschaft, müssen alle Erben im Mietvertrag einzeln aufgeführt werden. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann auch selbst Vertragspartei sein. Mietverträge mit längeren Laufzeiten als 1 Jahr bedürfen der Schriftform. Merke: Genaue Bezeichnung der Vertragsparteien einschließlich der Vertretungsverhältnisse.
Mietgegenstand
Die Mietfläche ist im Mietvertrag genau zu bezeichnen (Unterschied: Nutzfläche, Technikfläche, Verkehrsfläche, Konstruktionsfläche). Man kann im Mietvertrag vereinbaren, dass tolerable Flächenabweichungen nicht zu einer Anpassung der Miete führen. Eine Flächenabweichung von bis 10% stellt keinen Mangel der Mietsache da.
Mietzweck
Der Mietzweck kann weit aber auch eng gefasst werden. Sollte der Mietzweck weit gefasst werden, z.B. gewerbliche Nutzung, kann der Mieter auch jede gewerbliche Tätigkeit nachgehen. Bei der empfehlenswerten engen Auslegung, ist dem Mieter vorgegeben, wie er die Räume nutzen darf. Beispielsmöglichkeiten: Gewerbliche Nutzung, Büronutzung, Steuerbüronutzung. Wird die Vermietung mit einem Mietzweck vorgenommen, der von der Bauprüfabteilung nicht genehmigt ist und nicht werden kann, dann hat der Mieter das Recht Schadenersatzansprüche zu erhalten.
Konkurrenzschutz
Der Vermieter kann dem Mieter Konkurrenzschutz gewähren. D.h. der Vermieter darf dann an keinen Konkurrenten des Mieters seine Ladenflächen in der Nähe vermieten. Jedoch kann der Vermieter formularvertraglich den Konkurrenzschutz ausschließen. Bei keiner Vereinbarung im Mietvertrag muss der Vermieter dem Mieter Konkurrenzschutz im Hauptsortiment gewähren. Als Vermieter kann man den Konkurrenzschutz formularvertraglich ausschließen. D.H. der Mieter muss dann mit jeglicher Konkurrenz leben. Ansonsten kann der Vermieter dem Mieter Konkurrenzschutz gewähren, aber auch nur im Hauptsortimentsschutz.
Mietvertragslaufzeit
Die Mietvertragslaufzeit ist bis auf folgendes frei zu gestalten: Wird ein Mietvertrag für 30 Jahre oder länger vereinbart, kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Übergabe außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Allerdings sollte der Vertrag auf Lebenszeit abgeschlossen sein, ist die Kündigung unzulässig. Üblich sind 5 Jahre kombiniert mit einem Optionsrecht. Das Optionsrecht kann in einseitiger Erklärung oder als beidseitiges Optionsrecht vereinbart werden. Unbefristete Mietverhältnisse sind die Ausnahme, da meist beidseitig in die Räume investiert wird. Eine langfristige Bindung ist für den Mieter auch wichtig, um sich den Standort langfristig zu sichern.
Vormieterrecht
Vormieterrecht bei Gewerbemietverträgen bedeutet, dass der Mieter ein Vormietrecht hat auf Flächen außerhalb seiner angemieteten Flächen vom Vermieter.
Mietzins
Die Miete kann als Nettokaltmiete, Bruttomiete inklusive aller Nebenkosten, Teilinklusivmiete oder als Umsatzmiete vereinbart werden. Die Umsatzsteuer schuldet der Mieter nur soweit beide Mietvertragsparteien umsatzsteuerpflichtig sind. Neben der Miete schuldet der Mieter nur Betriebskosten, wenn diese im Mietvertrag vereinbart sind. Abgrenzung Wohnraum: Es können auch u.a. Verwaltungskosten auf dem Mieter umgelegt werden.
Mietanpassung
3 Möglichkeiten: Staffelmiete, Gutachterklausel, Wertsicherungsklausel.
Staffelmiete
Die Miete erhöht sich in Form einer Staffel nach bestimmten Zeitabständen. Die Mieterhöhung ist nicht in einem Jahresrhythmus erforderlich. Die Höhe der Staffelmietbeträge ist freivereinbar. Also Zeitpunkt und Betrag ist im Vorfeld zu bestimmen. Kombination mit der Wertsicherungsklausel möglich. Der Vermieter muss den Mieter kontrollieren, ob er die Erhöhungen leistet, da sonst die Ansprüche verwirken können.
Wertsicherungsklausel
Die Miete wird gekoppelt an den Verbraucherpreisindex für Deutschland oder Index vergleichbarer Orte (z.B.: nur beste Lagen). Allerdings ist eine Anpassung erst dann vorgesehen, wenn sich die Miete um einen bestimmten Prozentsatz verändert. Vermieterempfehlenswert wäre eine Veränderung von 5% zu vereinbaren, da eine absehbare Anpassung möglich. Um eine Wertsicherungsklausel zu verwenden, muss der Mietvertrag mindestens eine Laufzeit von 10 Jahren haben.
Gutachterklausel
Ist entweder ein Zeitraum von einem Jahr verstrichen oder hat sich der Index verändert, können die Vertragsparteien über eine Anpassung der Miete verhandeln. Bei einer Nichteinigung der Parteien wird die Miete von einem Sachverständigen verbindlich festgestellt. Die Gutachterkosten tragen die Parteien je zur Hälfte.
Mietsicherheit
Die Höhe einer Kaution ist freiwählbar. Es besteht auch keine Verpflichtung für den Vermieter die Kaution von seinem Vermögen zu trennen. Üblich ist in der Gewerbevermietung eine Bankbürgschaft. Achtung: Bürgschaftsbefristung prüfen.
Instandhaltung der Mieträume
Nur bei Formularmietverträge: Laufende Instandhaltung und Instandsetzung im Inneren der Räume, sowie die Schönheitsreparaturen ist Sache des Mieters. Konstruktive Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes ist Sache des Vermieters. Instandsetzung und Instandhaltung ist Mietersache, wenn die Sachen im Risikobereich des Mieters, also im Inneren der Mieträume liegen, also quasi durch den Gebrauch der Mietsache verursacht werden. Bei individuellen Vereinbarungen kann die gesamte Gebäudeinstandhaltung auf den Mieter übertragen werden. Allerdings muss diese Belastung für den Mieter aufgefangen werden, z.B. die Miete deswegen unter der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart werden (Deutlich im Mietvertrag darstellen). Keine Regelfristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen, da eine zu unterschiedliche Nutzung der Räume. In Formularmietverträgen ist eine Endrenovierungsklausel unzulässig.
Untermieter
Der Mieter benötigt eine Erlaubnis vom Vermieter, die Räume einem Dritten zu überlassen. Bei Ablehnung des Vermieters kann der Mieter außerordentlich kündigen. Außer in der Person des Dritten liegt ein wichtiger Grund vor oder dem Vermieter ist die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zumutbar. Der Untermieter ist am Hauptmietvertrag gebunden.
Nachmieter
Stellung eines Nachmieters kommt in der Praxis vor, wenn der Mieter bereits vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen werden möchte. Bei keiner Regelung im Mietvertrag, kommt es nur in Betracht, wenn der Mieter einen sachlichen Grund nachweisen kann und darüber hinaus ein zumutbarer solventer Nachmieter benannt wird. Bsp.: Sachlicher Grund: Berufsunfähigkeit des Mieters. Wirtschaftliche Schwierigkeiten stellen keinen sachlichen Grund da. Als Vermieter kann man auch eine Nachmieterklausel im Vorfeld im Mietvertrag aufnehmen.
Gutachterklausel
Sollten sich die Vertragsparteien nach entsprechenden Verhandlungen nicht über die Anpassung der Gewerbemiete einigen können, wird die Miete von einem Sachverständigen verbindlich festgestellt.