Wohnraummietvertrag (Formularmietvertrag)
Formularmietvertrag
Der Inhalt wird durch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der einen Vertragspartei (Vermieterseite) geregelt. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen. Also nicht individuell für jeden einzelnen Vertrag ausgehandelt. Individuelle Klauseln haben Vorrang vor den Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Unwirksamkeit bei unangemessener Benachteiligung.
Wohnung
Summe der Räume, die die Führung eines Haushaltes ermöglicht.
Mietpreisüberhöhung
Es gibt zwei Arten:
1.Wesentlichkeitsgrenze, Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz:
Ordnungswidrig handelt wer unangemessen hohe Entgelte fordert. Das sind: Wenn bei geringen Angebot an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20% überstiegen werden, vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in einer Gemeinde.
2. Wuchergrenze, Mietpreisüberhöhung nach dem Strafgesetzbuch:
Wer den Geist oder die Lage von Jemand ausbeutet bei der Vermietung einer Wohnung, um sich Vermögensvorteile zu versprechen. Bei über 50% bei vergleichbaren Mieten spricht man von Wucher.
Mieterhöhungsklauseln
Staffelmiete, Indexmiete, Mieterhöhung bis zur „Ortsüblichen Vergleichsmiete“.
Staffelmiete
Die Miete erhöht sich in Form einer Staffel in unterschiedlicher Höhe nach bestimmten Zeitabständen. Der Betrag muss ausgewiesen sein. Immer 1 Jahr muss die Miete unverändert bleiben. Sonstige Mieterhöhungen sind ausgeschlossen. Keine Kappungsgrenze.
Indexmiete
Prozentuale Mietpreisveränderung nach dem Verbraucherpreisindex vom Statistischen Bundesamt. Miete muss 1 Jahr unverändert bleiben. Die Erhöhung muss in Textform geltend gemacht werden. Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist möglich, aber nur wenn der Vermieter die baulichen Maßnahmen nicht zu vertreten hat. Sonstige Mieterhöhungen sind ausgeschlossen.
Mieterhöhung bis zur „Ortüblichen Vergleichsmiete“
Der Vermieter kann die Miete bis zur „Ortsüblichen Vergleichsmiete“ erhöhen, wenn seit mindestens 15 Monaten die Miete unverändert ist und die Miete darf sich nicht innerhalb von 3 Jahren um mehr als 20% erhöhen (Kappungsgrenze). Davon nicht betroffen sind Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder steigenden Betriebskosten.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Die „Ortsübliche Vergleichsmiete“ ist die Miete, die für preisfreien Wohnraum vergleichbarer Art, Ausstattung, Größe, Baujahr und Lage allgemein gezahlt wird.
Mieterhöhung
Mieterhöhungen sind in Textform zu erklären und zu begründen. Begründungsmittel sind: 1. Einen Mietenspiegel. 2. Ein Gutachten von einem bestellten und vereidigten Sachverständigen. 3. Auf Mietpreise von mindestens 3 vergleichbaren Wohnungen. 4. Mietdatenbank . Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen (Unterschrift erforderlich). Der Mieter hat eine Überlegungsfrist von 2 Monaten. Bei Zustimmung muss der Mieter ab Beginn des 3 Monats die Miete zahlen. Wenn der Mieter nicht zustimmt, kann der Vermieter ihn innerhalb von 3 weiteren Monaten verklagen.
Qualifizierter Mietspiegel
Ein qualifizierter Mietspielgel ist eine repräsentative Datenerhebung nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, mit Hilfe der Interessenvertretern der Mieter und Vermieter. Es ist eine Übersicht der gezahlten Mieten für preisfreien Wohnraum jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Möglichkeit um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.
Instandhaltung
Summe aller Maßnahmen, um die Wohnräume in vertragsgemäßen Zustand zu halten. Z.B. periodisch anfallender Anstrich.
Instandsetzung
Behebung eingetretener Mängel insbesondere durch: Abnutzung, Witterung, Einwirkung Dritter, höhere Gewalt (=Wiederherstellung des Sollzustandes)
Modernisierung
Maßnahmen zur Verbesserung des Gebäudes und der Räume. Bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern oder Einsparungen von Energie oder Wasser oder Schaffung neuen Wohnraumes.
Vermieterpflicht
Der Vermieter hat den Mieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.
Duldungspflicht
Der Mieter muss Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen dulden. Außer wenn es für den Mieter oder sonst wem seines Haushaltes eine besondere Härte bedeuten würde, trotz berechtigtem Interesse des Vermieters. Härtegründe: Die vorzunehmenden Arbeiten (Bsp.: Wenn bei einer alten kranken Frau im Winter die Fenster ausgetauscht werden sollten), bauliche Folgen (Der Charakter der Wohnung darf nicht grundlegend verändert werden, Bsp.: von einer 2-Zimmer Wohnung auf eine 1 Zimmer Wohnung), Vorausgegangene Aufwendungen des Mieters (Wenn der Mieter mit Zustimmung des Vermieters vor Kurzem unter erheblichen Aufwand eine Baumaßnahme durchgeführt hat, die durch die Maßnahmen des Vermieters unbrauchbar wird, Bsp.: Einbau einer Etagenheizung durch den Mieter, kurze Zeit später möchte der Vermieter eine Zentralheizung einbauen), die zu erwartende Mieterhöhung (ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache nur in einem Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist, dann muss der Mieter die erhöhte Miete zahlen. Allgemein üblich heißt, wenn 2/3 der Gebäude im gleichen Alter in einem Bundesland schon in diesem Zustand sind.
Mieterhöhung durch Modernisierung §559 BGB
Betrifft bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die Einsparung von Energie oder Wasser bewirken oder der Vermieter muss Maßnahmen durchführen, die er nicht zu vertreten hat. Der Vermieter kann dann die Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Folgende Kosten gehören zu den umlagefähigen aufgewendeten Kosten: Baukosten, Materialkosten, Kosten der Architekturleistung, Verwaltungskosten für die Vorbereitung der Maßnahmen, Kosten für Behördenleistungen. Nicht dazu gehören: Kapitalbeschaffungskosten, Instandhaltungskosten. Eine Mieterhöhung durch Modernisierung §559 BGB ist dem Mieter in Textform mitzuteilen.
Betriebskosten
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum und am Grundstück oder durch deren Gebrauch laufend entstehen. Nicht als Betriebskosten ansatzfähig sind: Anschaffungs- und Herstellungskosten, Kapitalkosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten.
Abrechnungsfrist Betriebskosten
Die Abrechnung über die Betriebskosten muss spätestens dem Mieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen sein.
Abrechnungsmaßstäbe für Betriebskosten
Anteil der Wohnfläche, Wohneinheiten, Personenanzahl, Verbrauch
Kaution
Geldbetrag in Höhe von höchstens 3 Nettomieten. Dient der Sicherung der Ansprüche des Vermieters: aus dem Mietverhältnis, nach der Kündigung. Muss mietvertraglich vereinbart sein und vom Vermögen des Vermieters getrennt gehalten werden. Die Zinsen bekommt der Mieter in voller Höhe. Bei einem Eigentumswechsel ist der neue Eigentümer für die Auszahlung zuständig.
Beendigungen von Mietverhältnissen
Es gibt 6 verschiedene Gründe Mietverhältnisse zu auflösen zu bringen: Rücktrittsvereinbarung, Vertragsanfechtung, Mietaufhebungsvereinbarung, Zeitablauf, Eintritt einer auflösenden Bedingung, Kündigung (ordentliche oder außerordentliche Kündigung.
Rücktrittsvereinbarung
Ist der Vertragsrücktritt vereinbart im Mietvertrag, kann der Mieter vom Vertrag zurücktreten. Der Vermieter kann ebenfalls zurücktreten, aber nur wenn der Wohnraum den Mieter noch nicht überlassen wurde. Bsp.: Kaution wird vom Mieter nicht angelegt, Vermieter hat noch keine Schlüssel übergeben. Der Vertrag wird dann aufgelöst.
Vertragsanfechtung
Die Anfechtung hat zur Folge, dass ein Vertrag von Anfang an nichtig wird. Irrtum oder arglistige Täuschung, wären z.B. Gründe. Bei Wohnraummietverträgen ist der Vertrag nur nichtig, wenn noch keine Überlassung der Mietsache erfolgt ist. Bsp.: Arbeitsloser Interessent sagt er arbeitet bei einer großen Firma und bekommt 2.900 Euro netto. Sollte die Wohnung noch nicht überlassen sein, ist der Vertrag von Anfang an nichtig. Ist die Wohnung jedoch schon übergeben, muss vom Vermieter die außerordentliche Kündigung geprüft werden.
Mietaufhebungsvereinbarung
Die Mietvertragsparteien können das aktuelle Mietverhältnis durch einen neuen Vertrag aufheben.
Zielablauf
Gilt bei befristeten Mietverhältnissen, wobei das Vertragsende kalendermäßig bestimmt ist. Das Mietverhältnis endet mit dem Ablauf der festgelegten Zeit.
Eintritt einer auflösenden Bedingung
Sollte ein Mietvertrag unter einer auflösenden Bedingung geschlossen sein, endet das Mietverhältnis mit dem Eintritt dieser Bedingung. Diese auflösende Bedingung darf bei einem Wohnraummietvertrag nicht zum Nachteil des Mieters vereinbart werden.
Kündigung
Es gibt zwei Arten der Kündigung beim Wohnraummietvertrag. 1. Ordentliche Kündigung. 2. Außerordentliche Kündigung.
Ordentliche Kündigung
Ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie muss in Schriftform, eindeutig und unmissverständlich erklärt werden. Eine Bevollmächtigung zur Kündigung und zur Entgegennahme der Kündigung ist möglich. Der Vermieter hat die Kündigung zu begründen. Der Grund muss konkret dargelegt werden. Außerdem muss der Vermieter den Mieter über sein Recht des Widerspruchs informieren. Der Vermieter benötigt für die ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse. Folgende Gründe sind möglicherweise ein berechtigtes Interesse: A) Wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Bsp.: Der Mieter zahlt über einen längeren Zeitraum die Miete unpünktlich. B) Wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann. C) Wegen besserer wirtschaftlicher Verwertung.
Eigenbedarf
Eigenbedarf ist ein Kündigungsgrund. Der Vermieter kann Eigenbedarf für sich, eines Familienangehörigen oder eines Angehörigen seines Haushaltes geltend machen. Für den Eigenbedarf müssen vernünftige, nachvollziehbare Gründe sprechen. Bsp.: Er wohnt in einer nicht zumutbar teuren Wohnung, die Wohnung liegt näher an dem neuen Arbeitsplatz, Trennung vom Ehepartner. Der Eigentümer hat eine Anbietpflicht: D.h. Wenn eine Wohnung vom Bestand des Vermieters gleichem Zuschnitt zeitgleich frei wird, muss der Vermieter diese Wohnung dem Mieter als Alternativwohnung anbieten. Dies gilt nur bis spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist und nur wenn sich die Wohnung im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage befindet. Besonderheit bei Umwandlung in Eigentumswohnungen: Wird nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und die nunmehrige Eigentumswohnung veräußert, hat der Erwerber eine Kündigungssperrfrist wegen Eigenbedarfs von 3 Jahren. Für Gebiete in denen Wohnungsmangel herrscht, kann die Sperrfrist bis zu 10 Jahre betragen (Bestimmt von der Landesregierung).
Kündigung wegen besserer wirtschaftlicher Verwertung
Eine Kündigung wegen besserer wirtschaftlicher Verwertung ist nur möglich, wenn die wirtschaftlichen Nachteile einen solchen Umfang annehmen, dass die Nachteile beim Vermieter größer sind, als die Nachteile die dem Mieter dadurch entstehen würden, wäre eine Kündigung wirksam. Und bei der Hinderung besserer wirtschaftlicher Verwendung. Bsp.: Verkauf der vermieteten Wohnung steht im krassen Missstand zur freien Wohnung. Insgesamt stellen jedoch die Gerichte bei dieser Art von Kündigung hohe Anforderungen. Ausgeschlossen ist eine Kündigung um einen höheren Mietzins bei der Neuvermietung zu erzielen (Abgrenzung gewerbliche oder freiberufliche Vermietung).
Widerspruch des Mieters bei einer ordentlichen Kündigung
Der Mieter kann bei einer ordentlichen Kündigung schriftlich widersprechen (2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses). Ein Widerspruch ist möglich, wenn es für den Mieter, seiner Familie oder einer Person seines Haushaltes eine besondere Härte bedeutet, die das berechtigte Interesse des Vermieters überwiegt. Folgende Gründe bedeuten eine besondere Härte: Hohes Alter in Verbindung mit Krankheit, Gebrechlichkeit, Fehlender angemessener Ersatzwohnraum, Renovierung oder Modernisierung durch den Mieter vor Kündigungseingang. Ein fehlender angemessener Ersatzwohnraum heißt: Eine Ersatzwohnung muss mit wirtschaftlich und persönlich zumutbaren Bedingungen beschaffen werden. Die Kosten einer Ersatzwohnung dürfen nicht unerheblich höher sein, allerdings ist das Kostenniveau bis zur ortsüblichen Miete dem Mieter zuzumuten. Erkennt das Gericht den Härtegrund an, verlängert sich das Mietverhältnis um einen bestimmten Zeitraum, bis die Härte wegfällt. Außer die Härte besteht auf Dauer.
Außerordentliche Kündigung mit Frist
Die Mieterseite kann unter Einhaltung einer Frist außerordentliche kündigen: Bei Tod des Mieters, bei Versagung der Untermieterlaubnis, bei Mieterhöhung. Die Vermieterseite kann unter Einhaltung einer Frist außerordentlich kündigen: Bei Tod des Mieters, durch Ersteher in der Zwangsversteigerung, bei Erlöschen des Nießbrauchs durch den Eigentümer.
Kündigungsrecht bei Tod des Mieters
Das Mietverhältnis wird kraft Gesetz mit den Erben fortgesetzt, bei Tod des Mieters. Der Vermieter und die Erben haben das Recht zur außerordentlichen Kündigung mit Frist. Wenn der verstorbene alleiniger Mieter war, hat der Personenkreis, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, außerdem das Recht in das Mietverhältnis einzutreten. Jedoch können die Personen den Eintritt auch ablehnen (innerhalb eines Monats nach Kenntnis). Der Vermieter hat ein Kündigungsrecht, wenn ein wichtiger Grund in der Person liegt, die in das Mietverhältnis eintreten möchte. Z.B.: Zahlungsunfähigkeit. Stirbt einer von mehreren Mietern, wird das Mietverhältnis mit den Mitmietern fortgesetzt.
Außerordentliche fristlose Kündigung
Eine außerordentliche fristlose Kündigung, wird vorgenommen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, sodass die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Eine Kündigungsfrist ist hier nicht einzuhalten. Bsp.: Mieter zahlt die Miete trotz Abmahnungen laufend unpünktlich, Mieter vernachlässigt die Mietsache und gefährdet sie dadurch erheblich, Mieter ist mit der Miete im Verzug, nachhaltige Störungen des Hausfriedens durch den Mieter, erhebliche Gefährdung der Gesundheit des Mieters. Der Vermieter muss vor der fristlosen Kündigung vorher vergeblich abgemahnt haben. Eine Abmahnung ist u.a. bei Zahlungsverzug nicht unbedingt notwendig.