Wohnungseigentum

Sondereigentum

Alleiniges Eigentum eines Miteigentümers einer Wohnungseigentümergemeinschaft an bestimmten abgeschlossenen Räumen und deren Bestandteile. Auch Garagenstellplätze mit dauerhafter Markierung. Bestandteile sind z.B.: Nichtragende Wände innerhalb der Wohnung, Tapeten, Bodenbelag. Sondereigentum besteht nur dann, wenn Wohnungen/Räume in sich abgeschlossen sind. Abgeschossene Wohnung, wenn die Führung eines Haushaltes möglich ist.

Gemeinschaftseigentum

Alles was nicht im Sondereigentum ist: Das Grundstück, Teile des Gebäudes, Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Bsp.: Fundament, Geschossdecken, tragende Wände, Treppe, Aufzug.

Wohnungseigentum

Sondereigentum an einer Wohnung und Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Teileigentum

Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen und Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum Bsp.: Gewerbeflächen.

Sondernutzungsrecht

Nutzungs- und Gebrauchsrecht an gemeinschaftlichen Flächen, Räumen, Anlagen, Einrichtungen, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern eingeräumt wird. Die übrigen Eigentümer werden von den ihnen zustehenden Mitgebrauchsrecht am Gemeinschaftseigentum ausgeschlossen.

Einräumungsvertrag

Vertrag zur Begründung von Wohnungseigentum. Mehrere Eigentümer räumen sich gegenseitig Sondereigentum an einzelnen Wohnungen/Räumen ein. Der Einräumungsvertrag muss notariell beurkundet werden. Voraussetzung: Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung

Teilungserklärung

Ein Alleineigentümer (z.B. Bauträger) erklärt die Teilung des Grundstücks in Sonder-und Gemeinschaftseigentum. Voraussetzung: Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist ein Teil des Bestandsverzeichnisses des Grundbuches. Festlegung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, somit Festlegung von Grenzen durch Bauzeichnungen (alle Gebäudeteile, Grundrisse aller Stockwerke, Lageplan). Außerdem müssen Sondernutzungsrechte dargestellt werden. Alle Räume die zu einer Wohnung gehören müssen mit derselben Nummer markiert sein.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Voraussetzung für die Eintragung des Wohneigentums ins Grundbuch. Bestätigung der Baubehörde, dass das Sondereigentum der Wohnungen und Räume in sich abgeschlossen ist. Sie ist die Bescheinigung der tatsächlichen Verhältnisse, die im Aufteilungsplan dargestellt sind.

Beschlüsse bei Eigentümerversammlung

Beschlüsse regeln konkrete Angelegenheiten. Wirksam für Sondereigentumsnachfolger auch ohne Grundbucheintragung. Beschlüsse werden bei Maßnahmen der ordnungsgemäßer Verwaltung, Maßnahmen über ordnungsgemäßer Verwaltung hinaus und der Entziehung von Wohnungseigentum verwendet.

Mehrheiten bei der Wohnungseigentümerversammlung

Einfache Mehrheit, also mehr ja als nein Stimmen. Beschlüsse bei ordnungsgemäßer Verwaltung. Bsp.: Verwalterbestellung, Abrechnung, Instandhaltung. Allstimmingkeit, alle Wohnungseigentümer. Beschlüsse über ordnungsgemäßer Verwaltung hinaus. Also wenn die Rechte der Eigentümer erheblich eingeschränkt werden. Bsp.: Bauliche Maßnahmen, die das äußere Erscheinungsbild verändern, Sondernutzungsrechte. Qualifizierte Mehrheit, mehr als die Hälfte der Wohnungseigentümer. Beschlüsse über die Entziehung des Wohnungseigentums. Nur möglich bei Pflichtverletzung Bsp.: Wohngeldrückstand bei der Wohnungseigentümergemeinschaft. Doppeltqualifizierte Mehrheit, ¾ aller Eigentümer plus mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile. Bsp.: Modernisierungsmaßnahmen nach §559 BGB.

Abstimmungsprinzipien

Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme. Wertprinzip: Nach Miteigentumsanteile, Objektprinzip: Jede Wohnung hat nur eine Stimme.

Bestellung eines WEG-Verwalters

Die Bestellung eines Verwalters kann durch richterliche Anordnung, nach Antrag eines Wohnungseigentümers geschehen oder durch Erstbestimmung durch den Aufteiler (max. 3 Jahre) oder durch einen Beschluss auf der Eigentümerversammlung (durch einfache Mehrheit) auf maximal 5 Jahre. Die Wiederwahl eines Verwalters ist frühestens nach 1 Jahr vor Ende möglich.

Aufgaben eines WEG-Verwalters

Beschlüsse der Eigentümerversammlung durchführen, Hausordnung aufstellen, ordnungsgemäße Beauftragung der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, eingenommene Gelder verwalten, Zahlungen bewirken, Maßnahmen und Notmaßnahmen beauftragen, Abrechnungen erstellen, Wirtschaftsplan erstellen, Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage, Gebäudeversicherungen abschließen

Verwaltungsbeirat

Bindeglied zwischen dem Verwalter und Eigentümergemeinschaft. Unterstützt den Verwalter. Prüft die Abrechnung und den Wirtschaftsplan vor der Versammlung.

Beirat

Der Beirat ist das Bindeglied zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft. Er soll den Verwalter unterstützen und er prüft die Abrechnungen und den Wirtschaftsplan vor der Eigentümerversammlung.

Eigentümerversammlung

Die Angelegenheiten der Gemeinschaft werden geregelt. Einmal im Jahr muss der Verwalter eine Eigentümerversammlung einberufen.

Außerordentliche Eigentümerversammlung

Eine außerordentliche Eigentümerversammlung muss stattfinden, wenn bei einem Beschluss ¼ aller Wohnungseigentümer für eine außerordentliche Versammlung abstimmen. Außerdem muss ein wichtiger Grund vorliegen. Die Einladung muss schriftlich erfolgen.

Einladung zur Eigentümerversammlung

Die Einladung muss in Textform mit entsprechenden Unterlagen für eine Vorbereitung, an alle Eigentümer versendet werden. Spätestens 2 Wochen vor Beginn der Versammlung muss die Einladung eingegangen sein. Folgender Inhalt ist notwendig: Ort der Versammlung, Zeitpunkt der Versammlung, Tagesordnungspunkte.

Durchführung einer Eigentümerversammlung

Am Anfang wird die Versammlung eröffnet, durch die Begrüßung und die darauffolgende Überprüfung der Beschlussfähigkeit. Mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile müssen anwesend sein (auch durch Vollmacht möglich). Sollten nicht mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend sein, kann die Versammlung nicht beginnen und es muss eine neue Versammlung an einem neuen Termin stattfinden (neue Einladung, selbe Tagesordnung). Nach der zweiten Einladung ist die Versammlung beschlussfähig, auch wenn nicht die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist. Der zweite Teil beginnt mit der Abrechnung des Vorjahres: Bericht des Verwalters, Bericht des Beirates zum Thema Belegprüfung, Beschluss über Genehmigung der Abrechnung des Vorjahres, Beschluss zur Entlastung des Beirates, Beschluss zur Entlastung des Verwalters. Der dritte Teil ist der Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans des Folgejahres. Der vierte Teil ist der Beschluss über die Neuwahl oder Wiederwahl des Beirates. Der fünfte Teil ist der Beschluss über die Neuwahl oder Wiederwahl des Verwalters. Danach können noch weitere individuelle Beschlüsse, welche angekündigt waren, gefasst werden und es können die Punkte für die nächste Versammlung zusammengetragen werden. Nach der Eigentümerversammlung muss der Verwalter ein Protokoll anfertigen (Niederschrift über die Beschlüsse) und an alle Wohnungseigentümer versenden.

Beschlussbuch

Der Verwalter muss ein Beschlussbuch führen. Der Ort und das Datum der Versammlung müssen aufgeführt sein. Außerdem müssen alle Beschlüsse in der Reihenfolge inklusive der entsprechenden Nummer aufgeführt werden. Bei einem entsprechenden Verkauf, kann der Erwerber Einsicht nehmen und die Beschlüsse nachvollziehen.

Wirtschaftsplan

Der Wirtschafsplan ist die Aufstellung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Haushaltsplan (=Schätzwerte) der Gemeinschaft für ein Kalenderjahr. Ziel: Hausgeldvorauszahlung des einzelnen Wohnungseigentümer zu ermitteln. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung werden vom Verwalter erstellt und vom Beirat geprüft.

Jahresabrechnung

Rechenschaftslegung des Verwalters über die von ihm verwalteten Gelder der Gemeinschaft und die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben auf die Wohnungseigentümer für ein Jahr. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung werden vom Verwalter erstellt und vom Beirat geprüft.

Veräußerungsbeschränkung

Bei einer Veräußerung von Wohnungseigentum muss der Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft zustimmen. Sinn: Schutz der Gemeinschaft.

Anfechtung von Beschlüssen

Die Eigentümer haben die Möglichkeit ein Monat nach Beschlussfassung die Beschlüsse anzufechten. Bsp.: Falsches Abstimmungsverfahren, nicht ½ der Miteigentumsanteile auf der Wohnungseigentümerversammlung vertreten gewesen, Punkt stand nicht in der Tagesordnung.

Abbestellung des Verwalters

Bei einem wichtigen Grund ist die Abbestellung eines Verwalters durch eine „Einfache Mehrheit“ auf der Wohnungseigentümerversammlung möglich.

Eigentümergemeinschaft

Die Eigentümergemeinschaft besitzt eine Teilrechtsfähigkeit und kann Inhaber von Rechten und Pflichten sein. Sie kann klagen und verklagt werden. Die Wohnungseigentümer haften nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile.